“Kaç yılda kendini amorti eder?” sorusunun gerçek cevabı.
Brüt kira getirisi yanıltıcı. Aidat, vergi, boşluk dönemleri ve onarımı düştüğümüzde tablo değişiyor. Aşağıdaki simülatör 10 yıllık net nakit akışını gösteriyor.
STRATEJİ
BÖLGE
ALIM FİYATI6 M ₺
2 M ₺30 M ₺
Aylık kira32 B ₺
5 B ₺200 B ₺
AYLIK AİDAT2 B ₺
Yok12 B ₺
Boşluk oranı8%
Hiç boş kalmaz%60
NET KİRA GETİRİSİ
%3,8
Brüt %5,9 · aidat, vergi, boşluk ve onarım düşülmüş hâli.
Simülasyon örnek niteliğindedir. Enflasyon, kira artış oranı ve vergi mevzuatı değişebilir.
Yıllık net nakit
227 B ₺
Tüm giderler düşülmüş
Amorti süresi
26 yıl
Sadece kira geliriyle
Net getiri
%3,8
Brüt %5,9
10 yıl sonu değer
18,6 M ₺
Yıllık %12 artışla
Yıllık gelir–gider dökümü
İlk yıl için. Kira gelirinin ne kadarının size kaldığını gösterir.
Kira geliri
12 ay, boşluk düşülmüş
Aidat
Yıllık toplam
Gelir vergisi
Kira gelirinin %15'i (istisna sonrası tahmin)
Bakım ve onarım
Mülk değerinin %0,5'i
Sigorta (DASK + konut)
Yıllık
Yönetim ve ilan
Gelirin %4'ü
Yıllık net nakit227 B ₺
10 yıllık nakit akışı
Kira yıllık %22, mülk değeri yıllık %12 artış varsayımıyla.
10. YIL SONU TOPLAM
19,1 M ₺
YILKÜMÜLATİF KİRANET NAKİTMÜLK DEĞERİ
1
227 B ₺6,7 M ₺
2
504 B ₺7,5 M ₺
3
842 B ₺8,4 M ₺
4
1,3 M ₺9,4 M ₺
5
1,8 M ₺10,6 M ₺
6
2,4 M ₺11,8 M ₺
7
3,1 M ₺13,3 M ₺
8
4 M ₺14,9 M ₺
9
5,1 M ₺16,6 M ₺
10
6,5 M ₺18,6 M ₺
Aynı bütçe, farklı semt
6 M ₺ bütçeyle her semtte beklenen net getiri.
Muratpaşatahmini kira 33 B ₺/ay
Net %3,9Küçük tipler hızlı kiralanıyor, boşluk süresi en kısa.
Yeşilbahçetahmini kira 30 B ₺/ay
Net %3,5Aile kiracı profili, sözleşmeler uzun süreli.
Konyaaltıtahmini kira 29 B ₺/ay
Net %3,3Öğrenci ve turizm talebi; sezonluk kiralamaya en uygun.
Kemertahmini kira 25 B ₺/ay
Net %2,8Kış boşluğu yüksek. Sezonluk kiralama dışında zorlanır.
Laratahmini kira 22 B ₺/ay
Net %2,2Kira yüksek ama alım fiyatı daha yüksek; getiri oranı düşük.
Simülasyonun söylemedikleri
Bu hesap iyimser senaryoyu değil, ortalamayı gösteriyor. Yatırım kararı verirken şunları da hesaba katın.
Kira artışı yasal sınırla kısıtlanabilir
Mevcut kiracıda artış oranı mevzuatla sınırlanıyor. Uzun süreli kiracı, enflasyona göre geride kalabilir.
Sezonluk kiralamada işletme yükü gerçek
Günlük kiralama otel işletmek gibidir: temizlik, anahtar teslimi, misafir iletişimi. Ajansa verirseniz gelirin %20'si gider.
Boşluk dönemi ortalamadan uzun sürebilir
Antalya'da kış aylarında kiracı bulmak yazdan zordur. Yıllık ortalamaya bakmak yanıltıcı olabilir.
Değer artışı garanti değil
Son üç yıl Antalya'da olağandışı yüksek artış yaşandı. Uzun vadede enflasyon üstü %3–5 gerçekçi bir varsayımdır.
Bu bütçeyle en yüksek getiriyi nerede alırsınız?
Portföyümüzdeki mülkleri gerçek kira sözleşmesi verileriyle karşılaştırıp size özel getiri tablosu hazırlıyoruz.
GETİRİ TABLOSU İSTEYİN