Kimsenin ilan metnine yazmadığı soru: bu bina sağlam mı?
Portföyümüzdeki her mülk için yapı yılı, hangi deprem yönetmeliğine göre inşa edildiği, zemin sınıfı ve güçlendirme durumunu yazılı olarak paylaşıyoruz. Bilmediğimiz bir şeyi "bilmiyoruz" diye yazıyoruz.
İlk bakılacak şey: yapı yılı
Türkiye'de deprem yönetmeliği üç kez değişti
Binanın ruhsat yılı, hangi hesap yöntemiyle inşa edildiğini söyler. Bu, tek başına garanti değil ama en hızlı ilk filtre.
1975 öncesi
Yüksek risk
Modern deprem hesabı yok. Güçlendirme raporu olmadan alım önermiyoruz.
1975 — 1998
İlk deprem yönetmeliği dönemi. Beton kalitesi ve donatı detayları çoğu binada yetersiz.
1999 — 2018
Kabul edilebilir
1998 yönetmeliği ve yapı denetim sistemi devrede. Denetim kayıtları kontrol edilmeli.
2018 sonrası
Güncel standart
TBDY 2018 yürürlükte. Zemin etüdü ve performans hesabı zorunlu.
Antalya'da zemin, semt semt değişiyor
Aynı yılda inşa edilmiş iki bina, zemin sınıfı yüzünden farklı davranır. Antalya birinci derece deprem bölgesi değil ama zemin sıvılaşması ve taşıma gücü kritik.
LaraZemin sınıfı ZC
İyiKireçtaşı ağırlıklı sağlam zemin. Traverten platosu üzerinde; taşıma gücü yüksek, sıvılaşma riski düşük.
MuratpaşaZemin sınıfı ZC — ZD
DeğişkenMerkez ve Kaleiçi çevresinde traverten sağlam; ancak dere yatağı hattındaki bazı mahallelerde alüvyon dolgu var. Parsel bazlı etüt şart.
KonyaaltıZemin sınıfı ZD
OrtaSahil bandında kum ve alüvyon katmanları. Yüksek binalarda derin temel ve zemin iyileştirme uygulanıyor; etüt raporu mutlaka istenmeli.
KemerZemin sınıfı ZB — ZC
İyiToros yamaçlarında kayalık zemin. Ancak eğimli parsellerde istinat duvarı ve heyelan analizi kritik.
YeşilbahçeZemin sınıfı ZC
İyiMerkez traverten platosunun devamı. Zemin sorunu genelde yok; asıl mesele bina yaşı ve yapı kalitesi.
Kaynak: AFAD Antalya il zemin etüt raporları ve belediye imar arşivi. Parsel bazında kesin bilgi için jeolojik etüt raporu gerekir.
Harita — Antalya zemin sınıfı dağılımı
ZA — ZB: kaya, çok sağlam
ZC: sıkı kum, çakıl
ZD: gevşek zemin, dikkat
ZE: alüvyon dolgu, etüt zorunlu
Her mülkte kontrol ettiğimiz 9 madde
Bu listeyi ilan detayında yeşil / turuncu / kırmızı olarak yayınlıyoruz. Eksik bilgi varsa gri kalıyor.
01Ruhsat yılı ve yönetmelik
Belediye arşiviBinanın hangi deprem yönetmeliğine göre projelendirildiğini belirler. İnşaat ruhsatı tarihi, iskân tarihinden farklı olabilir; ikisini de kontrol ediyoruz.
02Yapı denetim firması kaydı
Yapı denetim sistemi2001 sonrası binalarda denetim firması ve hakediş kayıtları görülebiliyor. Denetim firmasının cezalı geçmişi varsa not ediyoruz.
03Zemin etüt raporu
Satıcı / müteahhitZemin sınıfı, taşıma gücü ve sıvılaşma analizi. Yeni binalarda mutlaka var; eski binalarda genelde bulunmuyor.
04İskân (yapı kullanma izni)
BelediyeBina projesine uygun tamamlanmış mı? İskânsız binada kat irtifakı tapusu olur, kat mülkiyeti olmaz. Kredi ve vatandaşlık başvurusunu etkiliyor.
05Kat ilavesi ve tadilat izni
Belediye arşiviSonradan eklenen kat veya kaldırılan taşıyıcı duvar, projeye göre en tehlikeli müdahale. Mimari projeyi mevcut durumla karşılaştırıyoruz.
06Güçlendirme geçmişi
Site yönetimiGüçlendirme yapılmışsa hangi yöntemle ve hangi rapora dayanarak. Belgesiz güçlendirme, güçlendirme sayılmaz.
07Kentsel dönüşüm durumu
BelediyeBina riskli yapı ilan edilmiş mi, dönüşüm alanında mı? Bu hem risk hem fırsat olabilir; ikisini de açık yazıyoruz.
08DASK ve sigorta geçmişi
PoliçePoliçe tutarı bina yapı sınıfını ve metrekare kaydını gösteriyor. Eksik beyan varsa tazminat düşer.
09Gözle görülür belirtiler
Yerinde incelemeKolon çatlakları, duvar ayrılmaları, bodrum su sızıntısı, çatı deformasyonu. Fotoğraflayıp raporda paylaşıyoruz.
Örnek: ilan detayında böyle görünüyor
FK—0421 · LARA
Yapı güvenliği özeti
Genel değerlendirme
Düşük risk
Ruhsat yılı
2023
TBDY 2018 kapsamında
Yapı denetim
Kaydı temiz
Ceza geçmişi yok
Zemin sınıfı
ZC
Etüt raporu mevcut
İskân
Alınmış
Kat irtifakı tapusu
Kat ilavesi
Yok
Proje ile uyumlu
Güçlendirme
Gerekmiyor
Yeni yapı
Kentsel dönüşüm
Kapsam dışı
Riskli yapı kaydı yok
DASK
Geçerli
Beyan doğru
Yerinde inceleme
Belirti yok
12 Ağustos 2026
Danışman notu
Bina 2023 yılında TBDY 2018 yönetmeliğine göre inşa edilmiş, zemin etüt raporu mevcut ve zemin sınıfı ZC. Yapı denetim firması kayıtları temiz. Kat irtifakı tapusu var; iskân alınmış. Bu mülk için ek bir güçlendirme ihtiyacı görmüyoruz.
Ev gezerken sormanız gereken sorular
Satıcı ya da emlakçı cevap vermekte zorlanıyorsa, bu bir cevaptır.
İnşaat ruhsatı tarihi kaç?
İskân tarihi değil, ruhsat tarihi önemli. Aradaki fark bazen 5 yıl olabiliyor; yönetmelik ruhsat tarihine göre belirlenir.
Zemin etüt raporu var mı, görebilir miyim?
2001 sonrası binalarda olması gerekir. "Vardı ama kayboldu" cevabı, yok demektir.
Binada hiç kat ilavesi ya da taşıyıcı duvar kaldırma oldu mu?
Özellikle zemin kattaki dükkânlar için sorun. Mimari projeyi belediye arşivinden çıkarıp mevcut durumla karşılaştırın.
Bodrumda ya da otoparkta su izi var mı?
Sürekli nem, temel yalıtımının bozulduğunu ve donatı korozyonu riskini gösterir. Duvar diplerine ve kolon altlarına bakın.
Site yönetiminde deprem performans analizi yapıldı mı?
Yapıldıysa raporu isteyin. Yapılmadıysa, kat malikleri kurulunda bu konu hiç gündeme gelmemiş demektir.
Komşu parselde derin kazı yapılıyor mu?
Yandaki inşaatın kazısı, mevcut binanın temelini etkileyebilir. Şantiye varsa iksa projesini sorun.
İnşaat mühendisiyle birlikte gezelim
Ciddi düşündüğünüz mülkte, anlaşmalı inşaat mühendisimizle yerinde inceleme yapıyoruz. Rapor size ait; bizden bağımsız.
İnceleme talep edin